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分析︱市场惨淡 海南房地产却火了!

2015-09-22

  在许多三四线城市的地产商还在惨淡的房地产市场苦苦挣扎之际,今年上半年,海南的房地产居然成为一匹黑马,开发投资增速竟成全国第二、东部第一。豪森威市场调研的小编跟众多三四线城市的地产人一样困惑,海南到底凭什么火的呢?海南房地产的发展经验又有哪些是其他房产人值得借鉴的呢?

  尽管5月份前海南楼市开发商日子过得比较艰难,甚至“哀鸿遍野”,但是神奇的是,很多一众海南的地产巨头都十分看好海南楼市的未来发展。许多诸如融创等地产大咖纷纷杀进海南楼市。

  【半年度后海南楼市上演深V反转】

  据有关市场调查数据显示,以海口为例,为加速去化,开发商陷入了价格战的红海。一季度,海口的商品房成交面积上升了21.27%,但价格却同比下滑了11.37%。西海岸更是进入了拼刺刀的阶段,别墅、大面积洋房根本卖不动,只能拼价格。绿地直接将单价打压到了6999!

  仅从当月看,7月海南房屋销售面积74.78万平方米,增长23.0%,增幅比6月上升9.2个百分点;房屋销售额63.97亿元,增长25.5%,增幅比6月上升21.4个百分点。形势可谓一片大好。

  这种深V反转想必是很多三四线城市所艳羡的。然而,可惜,这样的情形或许只有在海南以及与此类似的地方才能上演。因为,它有的,你都未必有。不服?!下面,我就给出N个让你服的理由。

  【得天独厚的海景资源,仅此一处】

  事实上,在以前,海南楼市的潜力是被海南楼市的潜力是被严重低估的,特别是海口、三亚等东部地区尤其如此。可是海南的投资开发数据也很快证实了这一点。

  市场调查投资开发的数据显示: 1~7月,东部地区房地产开发投资747.20亿元,增长35.3%,增幅比一季度上升40.7个百分点,比全省房地产开发投资平均增长高10.8个百分点。其中,海口增长92.1%、三亚增长40.8%!

  新开工面积606.73万平方米,增长78.0%,增幅分别比中、西高122.8、97.8个百分点;东部地区房地产新开面积占比全省房地产新开面积总额的68.6%!

  该市场调查还显示,房屋销售面积376.99万平方米,增长6.4%,增幅比中、西部地区分别高24.5、10个百分点;东部地区房屋销售额452.85亿元,增长4.8%,增幅比中、西地区分别高31.5、18.4个百分点!

  全中国只有一个海南岛,是各位大咖认为海南岛楼市被严重低估的核心论据,物以稀为贵嘛。这一点,或许可以从2014年海口市旅游接待的情况中得以管中窥豹。

  表12014年海口市旅游接待情况

  来源:海口市统计局,明源地产研究院

  按照国际惯例,当一个国家的人均GDP达到5000美元以上时,即进入成熟的度假经济时期。往年市场调查数据显示,2014年中国中国人均GDP已经达到7575美元,若按照购买力平价,人均GDP约1.3万美元。北京、上海、天津等7个省市更是已进入人均GDP“1万美元俱乐部”。

  得天独厚的海景资源,如果继续完善服务,不断创新,大家一定愿意到海南旅游、消费。一旦回归正轨,海南的房子根本不够卖。因此,过剩是短暂的,长期一定是稀缺的。这也是融创、恒大、保利等巨头纷纷杀完海南市场的重要原因吧。

  【政府出台各种政策极力吸引人口】

  人口是是决定一个地方产业和楼市心衰的重要筹码,当然产业与人口是一个正向的循环关系。

  典型的,东三省每年的人口净流出为100万左右,今年上半年,东北三省在全国GDP增速中垫底,上半年房地产开发投资增速亦是全国垫底。其中,辽宁上半年房地产开发投资增速-22.06%(倒数第1),黑龙江为-17.74%(倒数第2)。

  海口市统计局的市场调查数据显示,2013年底,海口常住人口217.11万,户籍人口163.23万人;而2014年底的常住人口为220.07,户籍人口165.31万人。常住人口一年增长不到3万,速度较慢。

  海南的开发商深刻认识到这一点,大华集团海南区副总经理陈开强即透露,在2014年政府召集开发商商量对策时,开发商提出了要放开入户政策,以导入人口的建议,被海口市政府采纳。

  以前在海口购买一套80平米以下的物业,只能放一个户口,目前已经调整为购买100万以上的物业放4个户口,而且西海岸还更加优惠,可以放6个户口。公积金贷款,最高可以贷到70万,未来契税等等都不排除会减免掉。海南的人口年龄整体偏年轻(如表2),人口导入以后,刚需刚改的释放,会推动整个海口楼市的价值回归。

  截至2014年末海口人口年龄结构

  除购房入户外,海南省起草的《关于促进房地产市场平稳健康发展的储备政策》,从财政补贴、税费减免、公积金支持等方面提出26条储备政策,也十分给力。并且政府的政策逐步向经营性的地产倾斜——拉动产业的发展才有更多的人愿意到海南工作并定居下来。

  【通过会展经济拉动周边产业发展】

  一个优衣库开业都能引爆省会城市海口,一方面说明整个海南还比较落后,另一方面也说明其巨大的发展潜力。

  海南的老城区不少已经较旧,而且规划并不尽合理,但是目前还远没有到旧城改造的阶段。而新区,比如西海岸,则人气还不足。

  当时打的前往大华锦绣海岸,越靠近项目,虽然沿途不断闪现出一个个公交车站,人烟却越来稀少,内心也能够理解为什么多个出租车司机要拒载了,因为去了,回去的时候就拉不到客人了。至于公交车站,实在没有看到有路过。

  房子建了很多,却无人居住,核心的原因在于配套设施不够齐备,周边缺乏足够的产业支撑。因此陈开强表示,大华项目一定要做商业等等的配套。

  海口政府一方面在西海岸完善基础设施配套,另一方面希望通过会展经济(即给参展商给予补贴,吸引大型展会到海口等地举办)聚集人气,从而催化周边产业的落地和成熟。

  我在海南期间深刻地感受到,住四星级的宾馆只有三星级的服务,因此这一块的潜力十分之大。政府通过催化产业,推动人口的区域流动是必由之路。

  【大力调整结构,走中高端路线】

  地产占全省固定投资比例的大头,而住宅开发投资占房地产开发投资的大头,这一直是海南楼市的巨大弊病。以住宅为主,产品相对单一,容易引发结构性风险和季节性闲置等一系列问题。但目前,这种失衡的结构正在逐渐改变。

  2014年海南省住宅开发投资占房地产开发投资比重为78.4%,比2013年下降24.4个百分点;商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比重为75.8%,比2013年下降9个百分点,调结构初显成效。

  目前,政府继续减少商品住房开发比重,鼓励发展与旅游等产业相关联的经营性房地产,围绕“长寿、生态、健康”,增加产权式、度假、商务等酒店产品,同时调整医疗、养老、商业、文化地产布局,走中高端的路线。在鼓励经营性房产发展方面,典型的举措就是放宽对此类购房者的入户政策。

  上半年旅游、商业房地产开发投资增长71.4%,增速高于纯住宅类房地产61.8个百分点。

  【坚定去库存,政府支持开发商卖力】

  去库存是2015年房地产行业的生死之战,海南也不例外。相比其他地方,海南的销售更加困难,因为90%左右的购房者来自于岛外。5月初,位于海口市国贸城区中心位置的城市花园楼盘开盘两年多来,总共销售不到一半。

  为此,一方面政府大力支持,另一方面开发商也进行了各种创新,只为一个目标——卖卖卖!比如海口市有关负责人带领海南各地楼盘出席北京春展交易会。比如通过O2O模式创新……

  海南O2O模式发展有以下几个模式:

  1)房地产门户网站不断转型。房产直销代替传统行业门户,广告为主的职能代替项目完成前期线上咨询。网站通过宣传组织看房团、看房消费报销和团购优惠等活动,把线上客户带入线下售楼处,进入更深程度的客户体验,并最终促使客户线下成交。

  2)类似房地产分销机构组建的分销网站。网站通过主动宣传向客户展示和推广自己分销的楼盘,并与客服进行在线交流,确定线下看房日,双方达成一致成功成交。分销点数是分销网站作为线上和线下部分服务的回报。

  3)企业网站与线下活动互动最终线下成交。这种模式通过策划线上线下项目活动,吸引客服线上了解,最终返回线下售楼处成交。此模式多数用于大型房地产企业或大型项目网站。

  除此之外,还有雅居乐通过发行湾币、承包一座芒果山并命名为雅芒送给客户,组织各种兴趣小组,嫁接互联网金融等等各种各样的创新,而这些还只是起步,有兴趣的朋友可以回看已经发布的相关内容,这里不在一一赘述。

  【总结】

  二季度,海南省各市县积极开展旅游促销,提供保障服务,确保旅游淡季市场保持较快增长。上半年全省接待游客总人数同比增长11.1%,旅游总收入增长13.7%,增速均与一季度基本持平。这跟旅游地产有什么关系呢?关系可大了,因为海南省是独一无二的。如果想要买海景房的人的比例在一个区间波动,那么去旅游的人多了,买房的人自然就多了。同时,旅游业的蓬勃发展可以带动整个产业链的发展,给选择在海南定居的外来居民提供了稳定的就业和收入预期。

  据市场调查数据显示,目前海南省保障性住房覆盖面已超30%。对房地产市场起到很好的稳定和支撑作用;而岛外购房集中在度假型需求高档商品房和养老型需求普通商品房两大群体,这两大群体都有一部分刚性需求;海南市场积极调整策略,使得其在全国市场率先步入增长轨道,其思路值得云南腾冲、大理等类似地区借鉴。

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